期房过户的流程怎么走

一、期房过户的流程是怎样的

由于各个地区在期房转让方面的规定有所不同，我们在此以北京市的相关为具体实例，为大家介绍一下如何办理期房转让手续。

《北京市城市房地产转让管理办法》对期房转让问题作出了明确规定。该《办法》第四十四条规定，预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：

(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意;

(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。

从法律的角度分析上述规定可以看出，期房的转让不是房屋的转让，而是预购合同的转让，北京市的《办法》明确了与购房转让的合法性，同时对转让程序进行了规定。

1、具备权益转让条件

根据《办法》规定，预购房转让必须有预购人与房地产开发企业签订了商品房预售合同，并在房地产管理机关进行预售登记后就可以进行转让。在此，虽未对预售认购协议签订后的转让作出禁止性规定，但实际上排除了签订认购协议就转让期房的合法性。

2、征得开发商同意

根据《办法》规定，预购人未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意;已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人无须征得房地产开发企业的同意，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。这一规定符合《民法典》关于合同转让的规定。

3、转让合同与登记

《办法》规定，转让与售房的应当签订书面合同，并在合同签订后15日内进行预售变更登记。

4、权益转让的法律后果

根据《民法典》的规定，合同转让后，受让人取得合同当事人的权利。预购房转让后，受让人取得原商品房预售合同约定的预购人(房屋买受人)的一切权力。

5、转让价格

《办法》对转让价格没有作出规定，《民法典》对期房转让的价格也没有作规定。所以，对于期房转让的价格可以由当事人自行约定。

二、期房销售的条件有哪些

根据我国相关法律的规定，期房销售应符合下列五个条件：

第一，已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押;

第二，持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人;

第三，按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间;

第四，已经同金融机构签订预售款监管协议;

第五，已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

三、购买期房防范什么风险

期房实质上就是商品房预售的房屋，具体是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房。

购买期房应当与开发商签订预售合同，为了保障自己的利益，合同中一定就相关事项明确约定。提示您购买期房的风险有以下几个方面，购买过程中应当谨慎：

(一)根据图纸买房购房者看到的大多是户型的平面图、整个楼盘的效果图而不是实物，许多开发商将户型平面图做的简单而模糊，使得有关面积、户型、装修标准难以准确进行判断;而楼盘的效果图则渲染得十分精美会造成对消费者的误导。如果在交房后与开发商宣传的差距较大则会造成损失。

(二)对于开发商的情况难以把握。如果开发商在建设过程中因为资金不足使工程停顿;或因技术实力不足造成建设质量的降低;以及在建设过程中擅自变更原来的设计或承诺尤其是对小区的配套设施和环境绿化的变更等情况，这些都会给消费者造成巨大的损失。

(三)市场的行情和价格难以预测。在购房者与开发商签订合同并付款后，因为市场因素的作用，房价会产生波动。如果涨价则购房者受益;如果跌价则购房者会遭到损失。